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日前，绿城中国（03900.HK）披露了2026年中期业绩。南方产业智库上市房企健康指数研究团队分析发现，这份中报呈现头部房企典型分化特征：财务安全指标稳居行业第一梯队，但盈利端受存量处置、结转结构影响显著承压，净利率、净资产收益率大幅回落，销售回款质量保持稳健，土储持续向核心城市收缩。绿城中国是稳健房企“保安全优先、利润后置”的样本缩影。
据披露，上半年绿城实现总合同销售947亿元，其中自投项目602亿元，代建345亿元，行业排名第四。销售榜单表现靠前，但销售与财报利润存在 1—2年的时间差，当期销售情况并不等价于当期报表盈利。公司经营逻辑已经切换，不再追求规模排名，将现金流安全、保交付放在第一位，上半年完成81个项目交付，产品交付底盘保持稳定。
报告期，公司实现营业收入394.81亿元，同比下滑26%；归母净利润0.82亿元，同比下滑61.0%。毛利率11.1%，同比下滑2.3个百分点；净利率0.22%，同比下滑2.05个百分点；净资产收益率0.23%，同比下滑0.35个百分点。分析显示，利润承压来自多重原因，譬如本期结转项目多对应2—3年前获取土地，受拿地成本、市场环境影响，结转规模与盈利空间同步压缩；集团主动加大长库龄尾盘折价去化，期内资产减值及公允价值变动损失净额19.08亿元，以短期利润牺牲化解历史包袱。不过，合营联营企业损益由上年同期亏损2.7亿元转为盈利1.51亿元，风险边际改善，但体量有限，难以对冲开发主业压力。
分板块看，代建业务绿城管理仍是集团稳定盈利支点，上半年代建业务毛利率维持41%，实现净利润2.71亿元，但代建营收仅占集团总营收3.6%，体量偏小，仅能起到业绩缓冲作用，无法拉动整体业绩修复。
绿城中国董事长（董事会主席）赵晖
截至2026年6月末，银行存款及现金618.65亿元，为一年内到期借款余额的2倍；有息负债1308.33亿元，净负债率63.9%，短期债务占比23.2%，加权融资成本3.2%，融资能力优势突出。自投项目销售回款率101%，回款质量表现优异，财报未披露上半年经营活动现金流净额，不过高回款为集团运营提供现金支撑。需要客观辨析，账面现金包含规模不小的监管受限资金，实际可自由调度资金低于账面数值。期末归母净资产471.9亿元，存货2062.33亿元，存货对归母净资产比值达4.37倍，存货仍是资产端最大权重，部分历史高成本库存仍存后续减值计提可能绿城中国。合约负债501亿元，为已售未交房预收款项，构成短期收入保障。
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土地储备层面，上半年新增22宗土地，新增可售货值459亿元，一、二线货值占比94%，拿地坚持审慎原则，严控低能级城市投资。期末土地储备项目149个，总建面2289万平方米；已售未结转货值1669亿元，为未来 1—2年核心收入来源，已售未结转货值为归母净资产的3.54，该部分货值实际结转毛利率，直接决定净利率、ROE后续修复空间，若存量待结转项目盈利水平持续偏低，即便销售规模维持高位，也很难回到行业上行周期盈利水平。
绿城这份财报折射出行业的一些共性：生存安全底线基本守住，但旧周期存货包袱仍要持续消化。后续两大变量决定公司走向：一是老旧库存出清进度，减值压力随存量减少才会逐步缓解；二是一、二线新增优质土储进入结转周期，才有望带动盈利指标修复。代建作为第二曲线增长存在天花板。风险层面，存量存货减值，一、二线市场波动，合作项目表外风险，仍需要持续跟踪。
整体来看，绿城并不存在生存危机，但市场需要调整盈利预期。房地产已经告别高利润时代，对于稳健型房企，穿越周期的韧性远比短期利润数字更重要。
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冷眼看财报
南方+记者 冯善书
数据来源：上市公司财报 东方财富网
出品：南方产业智库官方配资入口
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