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近日，万物云（02602.HK）发布2026年中期业绩报告。报告期内，公司实现营业收入191.1亿元，同比增长5.4%；股东应占利润7.82亿元，同比减少1.32%。营收增长与利润下滑并行的表象之下，这家曾经深度依赖开发商的物业龙头，正以前所未有的速度推进“去万科化”。
报告显示，万物云持续关联交易收入为8.2亿元，占公司总收入比例大幅降至4.3%，创下历史新低。与此同时，报告期内，公司循环型业务收入173.53亿元，同比增长6.4%，占总收入比例升至90.8%；剔除开发商业务后，核心净利润同比增长7.3%。可以看到，离开万科之后，万物云似乎发展得更好了。
受访者 供图
与万科“脱钩”，关联交易占比低至4.3%
万物云中报数据中最引人关注的是，与开发商关联交易收入为8.2亿元，同比减少3.5亿元，占公司总收入比例大幅降至4.3%，创下历史新低。与此同时，关联方贸易应收款项较2025年末环比减少2.9亿元至17.7亿元。
从收入结构来看，万物云市场化成果更明显。作为公司“压舱石”的循环型业务实现收入173.5亿元，同比增长6.4%，占比首次超过九成。同时，开发商业务收入为9.8亿元，同比下降27.0%，占总收入比例已从四年前的23.7%降至当期的5.1%。在万物云中期业绩发布会上，万物云财务负责人王绪斌表示：“这不是被动收缩，而是公司主动选择的结果。我们对开发商业务的依赖，正在逐年降低。”
开发商业务的收缩不仅体现在收入端，更体现在利润端。报告期内，开发商业务毛利同比下降1.36亿元，非开发商业务毛利增长 0.62 亿元，销管研费用提效0.7亿元。王绪斌认为，公司正在用市场化的增长和内部的效率提升，弥补开发商业务毛利的下降，利润的“剪刀差”正在收窄。
在资产端，万物云通过多元化方式积极推进历史应收款项的回款，将部分应收债权置换为工抵资产，共形成51.6亿元资产。其中运营型资产16.9亿元，最大的一笔是上海滨江万芊荟，改造后写字楼出租率83%、商业出租率从34.2%提升到82.7%，已成为能产生现金流的资产。
“去万科化”的表象之下，是万物云从“开发商附属物”向独立市场化物企的华丽转身，关联交易占比从曾经的两位数降至4.3%，标志着这家公司正在用实打实的数据宣告：离开万科，万物云依然可以生存。
利润下降，分红却在增加
利润下滑与慷慨分红同时出现，构成了本次中报另一引人注目的现象。
报告期内，万物云实现营业收入191.1亿元，同比增长5.4%。但公司股东应占利润7.82亿元，同比减少1.32%；报告期内利润为8.20亿元，同比下降2.1%。
利润承压的直接原因，是开发商相关业务的收缩。但若剔除开发商业务影响，公司净利润为7.1亿元，同比增长5.3%；核心净利润为10.99亿元，同比增长7.3%。王绪斌对此的解读是：“报表利润数据是结构性调整的代价；而剔除了开发商业务和一次性因素之后，公司的真实经营能力在回升。”
然而，在利润下滑的背景下，万物云董事会建议派发中期股息合计人民币8.2亿元，每股分红0.711元（含税）。分红总额与报告期利润总额几乎等额。这一操作引发了市场关注：在利润下滑的周期里，为何还要维持如此高额的派息？
答案或许藏在公司的资产负债表里。报告期末，万物云货币资金余额达103.7亿元，且集团无银行贷款，处于净现金状态，充沛的现金储备为高分红提供了底气。但更深层的逻辑可能是，在行业估值持续低迷的背景下，通过高分红向市场传递“现金流充沛、经营稳健”的信号，以提振投资者信心。
不过，利润下降与分红增加之间的张力依然存在。当开发商业务的风险逐步出清、独立经营能力尚未完全被市场验证之时，将几乎全部利润用于分红，是否会影响未来的战略投入？引发投资者与市场的广泛关注。
开拓新市场与居住资产服务
告别开发商的“襁褓”之后，万物云的增长正在开辟新赛道。
依托万科物业在存量市场的拓展能力，并通过弹性定价、倡导质价相符等方式，万物云继续巩固住宅服务底盘。上半年住宅物业服务收入109.4亿元，同比增长6.5%，占总收入的57.3%。其中万物云新签约住宅项目207个，对应年化饱和收入8.4亿元。其中，63.5%来自存量项目换签，一二线城市占比达到89.3%，中标率较去年提升11个百分点至85%。
与此同时，公司主动退出低毛利、低回款或难以通过运营改善实现合理回报的住宅项目139个，年化饱和收入7.43亿元。这一“有进有退”的策略，反映了物业行业从“抢规模”向“筛项目”的竞争逻辑转变。
蝶城战略也在稳步推进。截至报告期末，万物云蝶城数量增至708个，其中标准蝶城284个、主攻蝶城251个、目标蝶城173个。蝶城模式通过跨项目资源共享兑现规模效应，有效对冲了成本上行压力。
居住资产服务也是万物云在存量时代押注的重要方向。上半年，居住相关资产服务收入达9.0亿元，同比增长5.2%；实现毛利2.1亿元，同比增长9.5%。
具体来看，朴邻二手房买卖新增签约业绩1.9亿元，成交6429单，同比增长10%；在管项目内二手房买卖市占率升至18.06%，较2025年提升1.73个百分点。装修服务方面，研选家来自物业渠道的有效线索占比达到59.65%；房屋修缮业务收入3.13亿元，同比增长45.3%。
元股证券:ygzq.hk
社区商业方面，上海滨江万芊荟通过重新组织商业空间、业态组合和运营方式，5月焕新后日均客流达到1.7万至1.8万人次，场内商户日销售额约30万元，月均坪效约1000元/平方米。
在科技赋能方面，万物云的AI投入正在兑现为财务效益。2026年上半年AI规模化应用带动管理费用减少4304万元，行政开支费率同比下降0.5个百分点，同时技术能力从后台管理延伸到社区一线现场运维。
与此同时，公司将高频管理动作和标准作业经验转化为可复用的数字化能力，推动AI从内部效率工具走向客户服务。面向业主的AI服务助手“可可”已上线4140个项目、12992个网格，累计服务超过47万名客户。不动产AI大脑“灵石”也进入规模化商业验证阶段。截至2026年6月30日，灵石已签约租赁1339台，完成项目交付472台，平均交付周期为16.7天。
存量市场背景下，万物云正在经历一场深刻的身份重构。从关联交易占比降至4.3%的“去万科化”，到利润承压仍坚持高分红的价值信号，再到居住资产服务和AI提效的增长叙事，这家“万科系”物企正试图证明：离开开发商，物业公司依然可以找到自己的发展之路。
但挑战同样明显——开发商业务的毛利缺口能否被非开发商业务持续填补？高分红策略能否与战略投入取得平衡？居住资产服务的增长能否走向更大的规模？这些问题，将决定万物云能否真正完成进化成为一家“科技引领的全域空间服务商”。
记者采访万物云董事长朱保全时，他对上述挑战给出了自己的判断。朱保全指出，开发商毛利下降刚好被非开发商毛利增长与费用降低弥合，与此同时，循环型业务收入占比首次突破90%，这意味着公司的经营底盘已经从开发商驱动切换到了市场驱动，独立生存能力有了实质性支撑。
谈及未来发展，朱保全认为蝶城战略与国家推进的完整社区建设高度吻合。“十五五”期间，全国将对5000个社区进行完整社区建设改造，物业管理全覆盖是硬性建设标准。万物云的蝶城模式正是以完整社区为单元整合人力、设备与数字化资源，通过规模化运营摊薄服务成本。在朱保全看来，公司未来的潜力就藏在这场从“围墙内”走向“连片运营”的空间效率革命里。
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